Com a experiência adquirida, depara-mo-nos com algumas dúvidas colocadas pelos condóminos que são recorrentes. Assim, para o auxiliar, colocamos aqui ao seu dispor algumas respostas a essas questões. (Prima “+” para mostrar a resposta a pergunta).
Sim, está obrigado a participar nas despesas comuns do prédio, nomeadamente os decorrentes de limpeza, gestão, conservação e reparação e Fundo Comum de Reserva.
Devem ser pagas pelos condóminos na proporção do valor das suas fracções (permilagem), excepto se o título constitutivo determinar outra forma ou se o Regulamento do Condomínio previr outras situações.
Os condóminos, individualmente, deverão ter a sua fracção coberta contra o risco de incêndio. Deve estar segurada a sua fracção e a percentagem que lhe cabe nas partes comuns. Se os condóminos não o fizerem o Administrador deverá efectuá-lo, ficando os condóminos obrigados a pagar-lhe o prémio.
Estes orçamentos são apresentados sempre que seja necessária a realização de obras de conservação ou quando qualquer reparação seja de elevado valor, não comportável no orçamento de despesas correntes.
Nestes casos convocamos uma assembleia extraordinária e apresentaremos diversos orçamentos para análise e votação, que teremos o cuidado de recolher atempadamente, embora qualquer um dos condóminos possa também fazer apresentação de orçamentos ou dar-nos informações sobre empresas a quem recorrer.
O Dec. Lei nº. 268/94 de 25/10 Artº.º 4º (Fundo comum de reserva)
1. É obrigatório a constituição, em cada condomínio, de um fundo comum de reserva para custear as despesas de conservação do edifício ou conjunto de edifícios.
2. Cada condómino contribui para esse fundo com uma quantia correspondente a, pelo menos, 10% da sua quota-parte nas restantes despesas do condomínio.
3. O fundo comum de reserva deve ser depositado em instituição bancária, competindo à assembleia de condóminos a respectiva administração.
Comentário: Embora sendo uma obrigatoriedade, a lei não criou mecanismos para sancionar os condomínios que não constituam o fundo comum de reserva. O objectivo deste fundo é possibilitar que se realizem obras de conservação no prédio, com o pagamento faseado ao longo dos anos. A não constituição do fundo impossibilita, muitas vezes, a realização de obras e daí termos o parque habitacional degradado em muitas das nossas cidades.
Até há alguns anos atrás e para quem constituísse este fundo na forma de “conta poupança condomínio”, era concedido um benefício fiscal (dedução à colecta), que foi retirado, mais contribuindo para que os prédios não sintam qualquer estímulo para a criação do fundo de reserva.
Nos prédios que administramos sensibilizamos os condóminos para a necessidade de se constituir este fundo. Actualmente, dado não haver qualquer benefício fiscal, as verbas correspondentes ao fundo de reserva são depositadas em conta a prazo que abrimos em nome de cada um dos condomínios que administramos, só podendo ser movimentada com autorização da assembleia.
O Fundo Comum de Reserva (FCR) é obrigatório, com o mínimo de 10% do valor do orçamento de despesas correntes e deve ser depositado a prazo em nome do condomínio.
Pode ser pago de várias formas:
– Em quota única, no mês que a assembleia escolher ou o regulamento determine.
– Dividido por vários meses, também de acordo com a assembleia ou regulamento.
– Integrado na quota do orçamento de despesas correntes, caso o regulamento o preveja desta forma ou a assembleia o aprove.
Sugerimos o pagamento em prestação separada da quota de despesas correntes por duas razões:
1ª O condómino sabe de forma mais simples quanto entrega para o FCR.
2ª Não inflaciona a quota de despesas correntes, podendo este facto ser motivo de desvalorização numa eventual venda.
O FCR deverá ser aplicado em obras de conservação e não de manutenção. Este fundo tem como objectivo criar uma maior disponibilidade para fazer face a obras de grande vulto, evitando-se assim a degradação do prédio. Não constituir o FCR enquanto o prédio é novo é um erro, porque quando o prédio necessitar de obras e caso não haja um montante razoável depositado a prazo, será mais difícil fazer essas obras porque alguns condóminos poderão não ter disponibilidade financeira imediata para suportar um custo elevado.
Caso o prédio seja novo e não tenha histórico (ainda não estão a ser pagas quaisquer despesas), necessitamos de 8 dias para ir ao prédio, ver a propriedade horizontal, chamar ao local os prestadores de serviço necessários para fornecerem orçamento (limpeza, jardinagem, manutenção de elevadores, etc). De seguida forneceremos o orçamento, recordando que os valores que não sejam contratados (caso da electricidade, água, reparações diversas), são meras estimativas, feitas por analogia com outros prédios e, por isso, muito falíveis.
Caso o prédio já tenha condomínio constituído, necessitamos duma cópia da propriedade horizontal e da indicação dos valores que pagam, quer dos contratados, quer dos outros. Depois de recepcionados estes dados, elaboramos e entregamos o orçamento em 48 horas.
Caso algum dos serviços contratados não seja do agrado dos condóminos isso deve ser-nos referido para que possamos pedir orçamentos e apresentar outras propostas.
Obrigado por nos ter consultado. Para lhe podermos fornecer um orçamento para eventual administração do seu condomínio, terá de fazer o favor de preencher o questionário abaixo, com o maior rigor possível, de forma a conhecermos com detalhe o seu prédio. Esta informação serve apenas para fornecimento do orçamento e sobre ela manteremos o maior sigilo.
Os condóminos que não possam estar presentes, não só podem como devem fazer-se representar.
Ao condómino assiste o direito de participação na assembleia, ou seja, de estar presente ou fazer-se representar e de nela intervir, quer propondo deliberações, quer votando.
O direito de representação está consagrado no artº. 1431, nº. 3 do Código Civil, não sendo necessária uma procuração, mas tão somente um simples documento particular, a apresentar ao presidente da assembleia ou ao administrador.
Embora haja entendimentos em sentido contrário, somos favoráveis a que os condóminos que se queiram fazer representar em várias assembleias, sempre pela mesma pessoa, devem emitir um documento para cada uma das assembleias, porque doutra forma o condómino estaria a dar poderes para votação numa ordem de trabalhos que desconhece.
Normalmente a reunião tem lugar no edifício. No entanto a lei nada diz quanto ao local da reunião e, por isso mesmo, nada impede que se realize noutro local, desde que não haja intenção de quem convoca de fazer com que os condóminos não compareçam.
Infelizmente a maior parte dos prédios não tem sala do condomínio. Nestes casos pode a administração convocar a reunião para um local, próximo do edifício, que tenha condições para todos se reunirem. Quando o prédio tem sala do condomínio, não se encontra justificação para que ela não se realize no prédio, a não ser que haja acordo e interesse dos condóminos quanto à sua realização noutro local, ou isso esteja previsto no regulamento do condomínio.
A Equidomus disponibiliza, sempre que o condomínio assim o deseje, uma sala para a realização de reunião de assembleia.
As assembleias de condóminos são ordinárias (uma vez por ano) ou extraordinárias (sempre que se justifique).
As assembleias devem ser convocadas pela administração, com o mínimo de 10 dias de antecedência, por carta registada ou entrega pessoal contra assinatura em protocolo.
Há autores que defendem que a carta deve chegar ao conhecimento do condómino dez dias antes da data da assembleia. Porém, não é o que consta da lei. Diz o artº. 1432º, nº. 1 do Código Civil que “A assembleia é convocada por meio de carta registada enviada com 10 dias de antecedência, ou mediante aviso convocatório feito com a mesma antecedência, desde que haja recibo de recepção assinado pelos condóminos”.
A convocatória deve imperativamente indicar o dia, hora e local da reunião e ordem de trabalhos, bem como informar sobre os assuntos cujas deliberações só possam ser aprovadas por unanimidade dos votos.
A assembleia também reunirá a convocação dos condóminos desde que representem, pelo menos, 25% do total do prédio (artº. 1431º, nº. 2 do Código Civil).
A convocatória deve ser enviada a todos os proprietários das fracções autónomas, mesmo que estas sejam um lugar de aparcamento (garagem), arrumo, ou outra pequena fracção.
Caso a fracção pertença a vários titulares, no regime de co-propriedade, a convocatória deve ser enviada a todos eles.
O inquilino não tem de ser convocado para a reunião.
De acordo com o disposto na segunda parte do nº. 2 do artº. 1432º do Código Civil, a convocatória deve “informar sobre os assuntos cujas deliberações só podem ser aprovadas por unanimidade dos votos”.